Кращого барометра для вимірювання стану економіки й рівня добробуту населення, ніж роздрібний продаж, не знайти. А цей вимірник благополуччя нині незворушно фіксує, що через війну й фінансово-економічні негаразди та збої, які призвели до майже стовідсоткової девальвації гривні, більшість українців стрімко бідніють і змушені скорочувати покупки до мінімуму. Різке, а з низки товарів обвальне падіння продажу краще за будь-яких інспекторів і контролерів оцінює економіку на стійкість та ефективність. Якщо в січні—травні 2014 р. роздріб іще демонстрував 2,9% приросту, то до кінця півріччя він знизився до 0,8%, а під кінець року падіння досягло давно небачених масштабів — 6,8%. І передноворічний, і різдвяний сезони продажу ще більше погіршили ситуацію. У результаті річний оборот роздрібної торгівлі в країні скоротився на 8,6%, опустившись до п'ятирічного мінімуму.

Ритейл, що "проштрафився"

Особливістю торговельного бізнесу в Україні за останні роки стало прискорення розвитку мереж. Ритейл потіснив як речові, так і продовольчі ринки. Для його зростання створилися сприятливі умови. Вистачало всього, навіть дефіцитних в умовах нашої країни іноземних інвестицій. Намети дрібних продавців і стагнуючі магазини сільповського зразка ставали легкою здобиччю. Для потреб зростаючого ритейлу переобладнувалися-реконструювалися гастрономи й універмаги, а згодом (із розрахунком на те, що прогресуючі підприємства стануть найбільш шанованими, "якірними" орендарями) будувалися великі ТЦ і ТРЦ. До кінця минулого року в загальній системі торгівлі частка мереж досягла 22%.

Влада, задоволена тим, що сфера торгівлі демонструє розвиток і що інвестиції надходять хоч кудись, дивилася крізь пальці, як ритейл, особливо у продовольчому сегменті, почав дозволяти собі більше, ніж дозволено. Порушував договори з виробниками й постачальниками або тлумачив їх по-своєму. Утворилася система неправомірних платежів, коли на додачу до торговельних націнок установлювали платежі за непотрібні або геть надумані послуги — за місця в магазині, на складі, на полиці, за використання технічних систем. Нечисті на руку ритейлери наловчилися затримувати на місяць-другий повернення коштів за проданий товар. Фахівці Антимонопольного комітету України (АМКУ), які проводили перевірку за підозрою в картельній змові продовольчих мереж, були шоковані масштабами зловживань. Найбільш "просунуті" мережі, користуючись монопольним становищем, нав'язували постачальникам понад три десятки псевдопослуг, доводячи рівень їхньої рентабельності до 600%, а терміни повернення виторгу за проданий товар розтягували на 150 днів (при тому, що середній час продажу — 35 днів) — таким чином спритники брали в постачальників не тільки товар, а й безвідсотковий кредит.

Перевірка мереж АМКУ тривала досить довго. Почалася вона ще за старої влади, продовжилася й закінчилася в нові, післямайданні, часи з керівництвом комітету, що вже змінилося. "Винуватість мереж доведено", — запевняє журналістів в.о. голови АМКУ М.Бараш. Але з покаранням довго не могли визначитися. Були варіанти. Результати перевірки давали достатні підстави для накладення величезних штрафів — 10% від річного товарообігу компаній. Ідеться про мільярди гривень. Але, судячи з усього, обійдеться дрібним штрафом — на всі компанії сумарно близько 100 млн грн. Особи, що ухвалюють рішення, врахували втрати мереж, пов'язані з девальвацією гривні й падінням продажу в Криму і Донбасі, де низку торговельних підприємств було розграбовано і зруйновано. При цьому мережі, що проштрафилися, передбачається повернути в лоно закону й моралі, для чого пропонується покінчити з практикою необґрунтованих маркетингових поборів, установлюються жорсткі терміни повернення виторгу. Не всі власники й керівники мереж погоджуються зі звинуваченням і в разі накладення великих штрафів погрожують звернутися до суду.

Утім, обставини, що склалися, впливають на очищення ритейлу більше, ніж жалісливі чиновники. В умовах падіння продажу і скорочення імпорту, на якому ритейл здебільшого й заробляв, хочеш не хочеш, а доводиться більше уваги приділяти розвиткові ділових і чесних відносин із вітчизняними виробниками і постачальниками.

Бренди покидають Хрещатик

Не дивуймося, що саме ритейл, розвиваючись бурхливо, але сумбурно, під час спаду продажу зазнає найбільших втрат. Першими відчули труднощі міжнародні компанії, які торгують імпортним одягом і взуттям, зокрема відомі. Уже після перших дефляційних стрибків гривні, коли ціни на імпортні вироби зросли на 30—50%, компанії змушені були розпочати оптимізацію продажу — закрити частину магазинів. Нові дефляційні хвилі прискорили процес пошуку рішень. Одні компанії обмежуються зменшенням кількості магазинів, скорочуючи орендні площі, інші заморожують продаж, прагнучи вже не заробити, а бодай зберегти бізнес.

Такі процеси найвиразніше проявилися у великих містах. У вітринах престижних магазинів на центральних вулицях (в Одесі — на Дерибасівській, у Харкові — на Сумській) замість звичних манекенів і зразків одягу й взуття відомих брендів можна побачити оголошення, які запрошують орендарів зайняти вивільнені площі з обіцянкою істотних знижок. Навіть у сезон передноворічного продажу на київському Хрещатику стояли порожніми близько двох десятків магазинів, особливо багато вакансій — у Пасажі й на підходах до нього. При тому, що в цей час минулого року тут вільних місць не було. Розпорядники незатребуваних площ інформують, що ще півроку тому орендна плата на них становила 250—300 у.о. за 1 кв. м. Нині приміщення "золотого фонду" можна орендувати за 150—180 у.о. за 1 кв. м. Знижки становлять від 20 до 50%.

Та лихо не без добра. Внаслідок трансформації — одні орендарі йдуть, інші приходять — Хрещатик не тільки втрачає, а й набуває: торгівля на ньому стає різноманітнішою і більш наближеною до запитів жителів. Після істотного зниження орендних цін тут почали з'являтися демократичні заклади громадського харчування на кшталт "Пузатої хати" і "Київських перепічок", а на центральних вулицях столиці — магазини з явними ознаками гастроному, за якими ностальгують кияни-пенсіонери.

У продовольчому ритейлі, що проштрафився, обсяг продажу впав не так істотно, проте ситуація теж непроста. Через різке скорочення імпорту, перехід до реалізації більш затребуваних дешевих продуктів доходи значно знизилися, і це ускладнює фінансовий стан компаній. Експерт О.Ланецький, зазначаючи, що темпи розвитку мереж знизилися, висловлює припущення, згідно з яким невдовзі поміняється не менше ніж половина їхніх власників. Статистика, яка фіксує, що кількість магазинів продовольчих мереж, що закриваються, перевищує кількість тих, що відкриваються, підтверджує таку песимістичну оцінку. Якщо нові магазини й відкриваються, то тільки ті, що планувалися й готувалися до відкриття ще в докризові часи. Зате пожвавилися інші процеси. Між компаніями, що управляють ТЦ і ТРЦ, і орендарями активізувалися переговори, під час яких змінюються правила гри. Переглядаються до зниження не тільки орендні ставки — орендарі дедалі наполегливіше вимагають змінити всю систему взаєморозрахунків, зокрема, щоб платежі обчислювалися у вигляді відсотків від товарообігу. Але хазяї ТЦ далеко не завжди йдуть на поступки, вважаючи за краще компенсувати збитки орендарів в інший спосіб. Для залучення покупців деякі ТЦ розширюють спектр розважальних програм, застосовують загальні маркетингові програми, які стимулювали б збільшення обсягу закупівель.

Розмах без розрахунків

Зміна "краєвиду" на центральній вулиці столиці, як і в інших мегаполісах, віддзеркалює парадоксальну ситуацію. Дефіцит профільної нерухомості, що стримував розвиток торгівлі, змінився її надлишком. І така надмірність виявилася не меншим лихом, ніж колишній дефіцит. Але ж процес "європеїзації" торгівлі починався в атмосфері впевненості й оптимізму. Дуже ретельними розрахунками ніхто особливо собі голови не морочив. Світові й вітчизняні мережі, яких приваблювала висока прибутковість роздрібної торгівлі в Україні, озвучували масштабні наміри. Девелопери, впевнені у зростанні попиту на сучасну торговельну нерухомість, зосереджували зусилля на прискореному, часто на шкоду іншим потребам, будівництві ТЦ і ТРЦ. Ажіотаж підігрівали лобісти-аналітики, запевняючи, що доходи від вкладень у торговельну нерухомість і далі зростатимуть. Мовляв, навіть столиця країни обділена — до кінця 2013 р. на 1 тис. жителів припадало всього 258 кв. м торговельних площ. Тоді як у Варшаві цей показник досяг 700 кв. м, а в столицях старої Європи й поготів перевищив 1000 кв. м. На цій підставі було зроблено скороспішний висновок, що гострий дефіцит торговельної нерухомості "гальмує соціально-економічний розвиток великих міст країни", і його слід подолати. Стверджувалося, що досягти бажаного буде нескладно, оскільки девелоперський бізнес ефективний і стабільний. Але головних моментів — що для успішної торгівлі необхідні не тільки сучасна торговельна нерухомість, а й соціально-економічна стабільність у суспільстві й наявність заможних покупців і туристичних потоків — уповні не врахували.

У результаті нинішнє критичне падіння продажу прискорилося зростанням незатребуваності торговельної нерухомості, обвалом орендних цін. Якщо на початку 2014 р. у Києві були порожніми 1,7% торговельних площ (у розпал кризи 2009 р. — 5%), то в третьому кварталі 2014 р. вакантність пропонованих торговельних площ досягла 9,5%. І це — не кінець диспропорції. Якби в точності було виконано план-"сюрприз" девелоперів, які готувалися вже нинішнього року ощасливити киян уведенням у дію відразу чотирьох великих ТРЦ — Respublika, Blockbuster Mаll, Lavine, Retroville — загальною площею понад 420 тис. кв. м, збільшивши тим самим майже вдвічі торговельні площі в Києві й довівши їхні обсяги до 1,2 млн кв. м, то мало не половина торговельних площ мегаполіса залишалася б без орендарів. Щоб хоч якось пом'якшити ситуацію, девелопери вирішили відкласти новосілля гігантів і минулого року замість рекордного показника ввели в дію скромні 60 тис. кв. м торговельної нерухомості. Але такий крок лише відтягнув наслідки небезпечної диспропорції. 2015 р. торговельні монстри доведеться виставляти на ринок, до межі загострюючи суперництво між компаніями, що управляють ТЦ і ТРЦ, як за залучення платоспроможних орендарів, так і за покупців. При цьому спотворюється зміст конкуренції. ТЦ і ритейлери, що розміщаються в них, змагаються між собою не так доступними цінами й рівнем обслуговування, як застосуванням дедалі вигадливіших прийомів заманювання покупців. Недавнє запровадження податку на нерухомість, зокрема на торговельну, ще більше загострює проблему порожніх гігантів, вимагає заходів для підвищення ефективності торговельних площ.

Конкуренція з секретом

Здавалося б, парадокс: попит на торговельну нерухомість падає, вакантність зашкалює, а війна за земельні ділянки в мегаполісах для будівництва ТЦ не тільки не вщухає, а й загострюється. Достатньо згадати резонансні акції протесту в столиці, пов'язані з будівництвом на Позняках, потім — на Осокорках, де доходило до знесення огороджень будівельних майданчиків. Такі конфлікти раз у раз виникають у всіх мегаполісах. Здавалося б, що в наполегливості будувати те, в чому немає потреби, немає логіки. Але насправді вона є. В обох випадках ідеться про будівництво ТЦ не де-небудь, а поблизу входів-виходів зі станцій метро й інших привабливих для ритейлу місць. Таке місце розташування дає змогу, знехтувавши правила добросовісної конкуренції, використовувати вже сформовані потоки людей для особливо жвавої торгівлі. Ділків не зупиняє навіть те, що в таких вигідних місцях ТЦ, як правило, вже є. Часто — не один і навіть не два. Але… Торговельний об'єкт, останній за часом уведення в експлуатацію, цілком може стати першим за відвідуванням й продажем. Якщо його хазяї примудряться, не морочачи собі голови містобудівними нормами, розмістити ТЦ ближче до існуючих потоків, ніж конкуренти.

Якщо придивитися до докладних карт великих міст, відразу впадуть в око потворні скупчення всіляких торговельних об'єктів. Стійке враження хаосу створюють не тільки демонізовані останнім часом МАФи, а й павільйони й ТЦ різного калібру. Усе це давить, наступає на транспортну (й не тільки) інфраструктуру, створюючи більше незручностей, ніж переваг. Кожен може переконатися в динаміці таких процесів на близьких йому прикладах. 

Скажемо про київські Позняки. ТЦ "Аладдін", уведений у дію понад два десятиліття тому, віддалений від виходів станції метро на сотню метрів. Пізніше побудована "Піраміда" — на півсотні метрів. ТЦ "Паралель", який відкрився нещодавно, наблизився до жаданого людського потоку вже метрів на 25. Здавалося б, зробити більше для перехоплення покупців у конкурентів уже неможливо. Але зі скандалом споруджуваний ТЦ узагалі розміщується майже впритул до входу в метро, а на додачу — зайняв давно освоєні пасажирами пішохідні доріжки.

Прорахунки насиченості ТЦ і особливо їх розміщення виправити складно. Це не безфундаментні МАФи, які можна завантажити на евакуатор і відправити на штрафмайданчик. Із проблемами раціонального розміщення ТЦ, стверджують експерти, стикаються і в країнах ЄС. Але там, з огляду на специфіку кожної країни, вироблено чіткі правила для запобігання як містобудівному хаосу, так і недобросовісній конкуренції. Як стверджує експерт Н.Кравець, у Німеччині раціональним розміщенням новоспоруджуваних ТЦ опікується спеціальна структура, працівники якої тільки після детальних досліджень наявності ТЦ у тих чи інших мікрорайонах, їх розміщення й відвідуваності дають дозвіл на будівництво нових ТЦ. За такого підходу виключається як недобросовісна конкуренція, так і неощадливе "надвиробництво" торговельної нерухомості.