Парадокс , але населення України - однієї з найбідніших країн Європи , поставлено в такі умови , що змушене на свій страх і ризик , практично без участі держави , вирішувати проблему житла . В умовах практично не працюючої іпотеки , відсутність у країні «довгих » грошей , і, отже , дешевих кредитів , в ролі інвесторів виступають самі домогосподарства , які потребують житла . На кошти фізичних осіб, які фінансують будівництво квартир у приватну власність , по суті , утримується на плаву ціла галузь будівництва. Утвердилась практика будівництва і подальшого продажу житла у власність , схоже , цілком влаштовує забудовників і чиновників. У перших , які отримують передоплату на будівництво у майбутніх власників квартир , відпадає необхідність брати банківські кредити , витрачатися на відсотки . Життя іншим теж істотно полегшується . Не треба створювати і контролювати роботу складних систем взаємодії між виробниками , споживачами житла та державними інститутами , так управляти процесом , щоб і будівельна галузь розвивалася , і всі категорії населення забезпечувалися житлом.

В умовах, що багато українців можуть лише мріяти про квартири , а галузь деградує , виявляється не здатною замінити і малої частки одряхлілого житла новим. Ситуацію можна істотно поліпшити. Якщо поряд із зведенням і продажем житла у власність організувати масове будівництво квартир для здачі в оренду. Це , звичайно ж , додасть клопоту чиновникам і забудовникам , але істотно розширить базу і джерела фінансування галузі. Громадяни , які зможуть вибирати - купувати квартири або брати їх в оренду , позбудуться від бід і негараздів.

Спростити - не означає поліпшити

Після гучного скандалу навколо компанії «Еліта - центр» та ряду подібних стало ясно , що для ліквідації таких ганебних явищ у галузі необхідні зміни . Тоді вперше серйозно заговорили про необхідність будувати житло для здачі в оренду. Але далі розмов справа не пішла. Будівництво орендного житла не влаштовує великих забудовників . Вони не погано влаштувалися на діючому нині ринку . Важко знайти інший такий бізнес , де б підприємці могли використовувати для витягання прибутків не свої , і навіть не позикові гроші , а кошти дрібних інвесторів. Які, найчастіше, застосовуються на стільки ефективно , що їх вистачає не тільки на виконання будівельних робіт , але і на чималий прибуток підприємцям , хабарі чиновникам . Тіньовий і недорозвинений ринок орендного житла (займає всього 4,8 %) теж працює на будівельних « баронів » , представники яких у всіх ЗМІ стверджують , що орендувати житло дорого і не вигідно і єдиний вихід для безквартирних - інвестувати кошти на будівництво власних квартир. При цьому забувають уточнити , що орендувати квартиру дійсно дорого , оскільки ринок тіньової і спекулятивний , а попит набагато перевищує споживання . Але досвід цивілізованих країн переконує , що масове будівництво житла, що здається в оренду , відразу істотно знижує вартість його найму .

Але думка представників великого будівельного бізнесу в ході розрекламованої реформи 2011, більшість положень яких відображено в Законі « Про регулювання містобудівної діяльності» виявилося вирішальним . У нормативну базу було внесено лише « косметичні » зміни, що не зачепили її основу.

Якщо посилення держконтролю при будівництві об'єктів 4-й і 5- ї категорій позитивно вплинуло на якість робіт , знизивши ризики інвесторів , то спрощення правил будівництва , скасування реєстрації невеликих об'єктів будівництва з лишком перекрили зниження зловживань. Забудовники невеликих 3-4 -поверхових будинків на 3-5 десятків квартир на продаж отримали можливість будувати їх де завгодно і як завгодно.

Через 2 роки після взаєморозрахунків із забудовником інвестори з Ірпеня по вулиці Полтавській дізналися , що для житла , куди вони оселилися , навіть земельна ділянка не був виділений . Більше того , виявилося , що узаконити об'єкт і зовсім неможливо , т. к. будова розмістили на каналізаційних мережах. Після низки розглядів , у т. ч. і в судах , будинок вирішено знести . Мешканці- інвестори , потерпілі не зі своєї вини , залишилися ні з чим.

Під Києвом на додаток до будівництва житла в заповідних лісах багатоповерхівки почали зводити ... на садових ділянках . Забудовники , під виглядом будівель для особистих потреб , зводять будинки в кілька поверхів і пропонують інвесторам купити в них квартири всього за 54 тис. у.о. При цьому , необхідних для постійного проживання комунікацій тут найчастіше немає , а їх зведення часто і зовсім не можливо. Якщо подібна практика буде розвиватися , то квартали житлових будинків можуть виникнути в найнесподіваніших місцях . У таких умовах генеральні плани населених пунктів і зовсім втрачають свої нормативні функції .

Житловий ринок все в більшій мірі набуває ознак барахолки , де спритність рук і витонченість маніпуляцій замінює якість і навіть наявність такого дорого товару , як квартири . При цьому шахрайські прийоми продажем квартир не закінчуються. Відпрацьовані і випробувані прийоми переносяться в сферу комунально -житлового обслуговування. На цьому терені досягають успіху ті ж великі забудовники , доповнюючи прибутковість квартирного бізнесу участю в комунальному обслуговуванні побудованих багатоповерхівок. Деякі з предпрімателей , створюючи приватні ЖЕКи , не втрачають можливості підняти ціни на комунальне обслуговування , збільшуючи з в 2-3 рази. Керівник програми громадської мережі ОПОРА Тетяна Бойко радить новоселам навіть після взаєморозрахунків із забудовником і вселення не розслаблятися. Саме в цей час , попереджає вона , на них може обрушитися цілий град проблем. Причини знайдуться. Або комунікації виявляться не надійними , або нав'язаний забудовником ЖЕК покаже свій норов , піднявши ціни за обслуговування. Порушення законодавчих прав співвласників багатоповерхівок , вважають в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам , набуло масового характеру . За даними цієї організації , тільки в столиці від зловживань приватних ЖЕКів ( переплати мешканців, низька якість послуг ) щорічно страждають мешканці понад 40 тис. квартир. Ці жорсткі оцінки підтверджуються і даними Академії ЖКГ. Майже кожен з 68 приватних ЖЕКів столиці, які обслуговують більше 300 багатоповерхівок (близько 75 тис. квартир) допустили самоуправство , не погодивши тарифи в Київраді. У результаті збитки жителів за рік склали десятки млн. грн.

Купувати чи наймати ?

Феномен житлових пертрубацій 90- х років минулого століття , коли держава , по суті , відсторонилася від вирішення важливої ​​проблеми і порятунок безквартирних стало турботою самих безквартирних , занадто затягнувся і тепер приносить не тільки біди інвесторам , але й істотно гальмує розвиток житлової галузі. Нинішня система будівництва житла - не благо , а біда і для економіки . Галузь , яка за визначенням , має бути локомотивом економіки , ледь животіє . У Всеукраїнському Союзі виробників будматеріалів ( ВСПС ) оприлюднили сумну статистику - у розрахунку на людину в Україні за рік виробляється в середньому за останній час ... 15 кв. см. житла. Голова наглядової ради ВСПС , екс - мер Києва І. Салій вважає , що лише для заміни зношеного житла темпи будівництва нового повинні бути на порядок вище. На його думку , участь держави у фінансуванні будівництва житла , яке зараз , за його підрахунками , коливається в межах 0,3-0,8 % , має значно зрости. І справа не тільки у фінансуванні. Не менш важливо обрати ефективну стратегію розвитку галузі.

Навіть частковий перехід на будівництво орендних будинків здатний істотно змінити ситуацію на житловому ринку . У нових умовах можливості забудовників і чиновників зловживати довірою людей будуть істотно обмежені. У шукають дах над головою з'явиться вибір - купувати квартири у власність , пройшовши складний і ризикований шлях дрібного інвестора або взяти готове житло в найм. Попередньо оцінивши співвідношення ціни і якість пропонованого товару. При цьому з'явиться новий , причому , постійне джерело фінансування у вигляді відрахування частини орендної плати на будівництво нових квартир , який дозволить нарощувати темпи будівництва житла.

На Заході один час вважали, що забезпечення населення житлом - справа бізнесу і державі не слід особливо втручатися в процес. Але після послідували перманентних житлових криз підхід змінився. І тепер ставка робиться на розвиток орендних сегментів як соціального , так і комерційного житла з наданням учасникам ринку бюджетних субсидій і податкових пільг. У країнах ЄС , при тому , що там і населення набагато багатше , ніж в Україні , і наявна ефективне іпотечне кредитування , більше третини домогосподарств користуються орендним житлом. В Англії - 3,7 млн. орендних квартир , у Франції - 4,1 , у Німеччині - 1,8 млн. У Нідерландах - більше 30% домогосподарство користуються орендним житлом. Тут , крім забудовників і держави на житловому ринку важливе місце займають великі житлові корпорації та асоціації. Вони є основними постачальниками квартир як в комерційному, так і в соціальному сегменті. При цьому щорічно будують не менше 25 тис. квартир , що дозволяє постійно , в середньому не більше ніж через 3 десятки років , оновлювати використовуваний житловий фонд. Своєчасна заміна зносився житла на нове забезпечує конкурентноздатність компаній. Дрібні фірми, що пропонують в основному , старе житло , займають не значну частину ринку. Внаслідок цього країна по оновлюваності житла та рівня його комфорту займає одне з перших місць в Європі. При тому , що орендна плата не висока , до того ж і диференційована залежно від рівня доходу мешканців. Прибутковість структур, що займаються житлом , жорстко контролюється державою та громадськістю. Рівень рентабельності комерційних структур у житловому сегменті не може перевищувати 10%.

У Росії ще кілька років тому ситуація з житловим будівництвом мало відрізнялася від українських реалій . Але за останній час , переконавшись , що тільки на кошти населення житлову проблему вирішити не вдасться , наші сусіди почали готувати законодавчу і нормативну базу, що дозволяє поряд з будівництвом квартир у власність будувати і орендне житло , у т. ч. комерційне . Експерти особливо відзначають перспективність спеціальної іпотеки , яка дозволяє направляти значну частину орендної плати на будівництво такого ж виду житла , створюючи , таким чином , постійні джерела фінансування. Щоб підштовхнути чиновників на місцях до системної роботи , затверджено нормативи зростання орендного житла. До кінця 2015 року його частка в загальному обсязі введеного в регіонах житла повинна скласти не менше 7,4% , до кінця 2017 - 8,8 , а до 2020 - досягти 10%. У Білорусі в найближчі 5 років заплановано довести щорічне будівництво орендного житла до 1 млн. кв. м.

Буцефал всіх не повезе

У бідній країні , якою є Україна , упор на будівництво орендного житла може дати особливо значимий ефект . Вже дуже не велика у нас частка заможних людей, що мають можливість інвестувати в будівництво квартир відразу викласти забудовнику кілька десятків тис. доларів. Але до недавнього часу будь-які пропозиції готувати нормативну базу для переходу на такий вид житла відкидалися з порога . Тепер , відчувши не лагідний у сфері реалізації готових квартир , деякі забудовники демонструють готовність до такого переходу , за умови , що держава запропонує пільги. Але цього не відбувається і прийняття необхідних заходів відкладається на невизначений час. Тим часом , навіть ту невелику кількість житла , яке вводиться в дію переважно за рахунок коштів населення , після короткочасного ривка , викликаного амністією самобудів , має тенденцію до скорочення. І утримується тільки завдяки заходам, що приймаються самими забудовниками , які в ході конкуренції для залучення інвесторів йдуть на скорочення першого грошового внеску , пропонують безвідсоткові розстрочки платежів на 1-3 , а то й на 5 років. Якщо рік -два тому це дозволяли собі тільки великі гравці , то зараз на це йдуть всі , хто не хоче залишитися без замовлень . Але останнім часом і ці заходи вже не завжди допомагають. У деяких забудовників з'явилися проблеми навіть з реалізацією готових квартир. Випадки заморожування і так дефіцитних житлових коштів не рідкість. Інтернет переповнений оголошеннями про акції . Ряд компаній , мотивуючи свої дії хто необхідністю порадувати інвесторів власним ювілеєм , хто з наступаючим новим роком , пропонують 5-10 і навіть 15 - % знижки на раніше озвучені ціни продажу квартир. Насправді , це вимушені заходи , що свідчать про те , що з реалізацією частини квартир у власність виникли проблеми. І , судячи з усього, питання «зайвих » квартир в країні з дефіцитом житла буде загострюватися. На жаль , Буцефал , мається на увазі дрібний інвестор , втомився . І фінансувати - кредитувати всю галузь не в змозі. Звичайно , до вирішення проблеми можна підключити забудовників , спонукавши їх здавати непродане у власність житло в найм. Але , на жаль. Для такого кроку не створено ні відповідного механізму , ні законодавчої бази . А без чітко встановлених правил ніякої власник в масовому порядку віддавати квартири в найм не ризикне .

Розширення масштабів житлового ринку шляхом будівництва орендного житла позбавить інвесторів від багатьох неприємностей і ризиків , приверне нових гравців. Є 2 сценарії розвитку подальших подій , вважають більшість експертів. Вітчизняні забудовники , орієнтуючись лише на кошти дрібних інвесторів , можуть просто втратити бізнес , віддати його на відкуп іноземним компаніям , які , на відміну від вітчизняних , мають доступ до « довгих грошей ». Другий , більш оптимістичний , полягає в тому , що стане розвиватися орендний сегмент за активної участі держави як у плані фінансування і кредитування , так і - організації справи . При цьому важливо враховувати , що орендна складова житлового ринку працює на підвищення мобільності населення і є стратегічно важливою складовою для благополуччя країни.